Depuis seize ans, l'UNPI tient un observatoire de l'évolution de la fiscalité immobilière dans toutes les communes. L’État communique sur les taux avec un an de décalage, les équipes sondent donc les communes pour connaître les taux de l'année en cours.

Depuis 1998, l'UNPI Bourgogne-Franche-Comté est présidée par Jean Perrin qui a été président au niveau national de 2004 à 2018. Ce mercredi 12 octobre 2022, Jean Perrin a présenté les données de l'observatoire comparant les évolutions 2021-2022 tout soulignant les enjeux de pouvoir d'achat des propriétaires et en alertant sur les choix des communes et intercommunalités pour 2023.

En Côte-d'Or, l'Union Nationale de la Propriété Immobilière Bourgogne-Franche-Comté recense 2.500 adhérents, propriétaires, propriétaires bailleurs ou sociétés immobilières, totalisant 7.500 logements représentant environ 450.000 mètres carrés.

Les bases, décidées par l’État

Chaque logement, qu'il soit mis en location ou non, en fonction d'une vingtaine de critères, se voit attribuer une valeur locative cadastrale. Un abattement de 50% est effectué d'office, créant ainsi la base d'application des taux votés par les communes et intercommunalités.

En plus des taux communaux, l’État applique des frais de gestion : 3,5% de la part communale, 9% de la part intercommunale et 8% de la taxe des ordures ménagères. Frais que les propriétaires bailleurs ne peuvent récupérer auprès de leurs locataires.

Les taux, votés par les communes et intercommunalités

«Les taxes foncières deviennent très élevées surtout qu'il y a en cours la suppression de la taxe d'habitation», pointe Jean Perrin. «Les collectivités se trouvent dans une impasse», résume-t-il. Les communes voyant la taxe d'habitation compensée par l’État à un niveau inférieur à ce qu'elles auraient pu attendre ont donc tendance à se tourner vers la taxe foncière pour conserver une dynamique de recettes.

En 2021, l’État a voté une augmentation des bases de 3,4%. La plupart des communes ont augmenté leur taux. Certaines communes peuvent choisir de ne pas le faire tout en bénéficiant de l'augmentation intercommunale.

Stabilité à la Ville, hausse à la Métropole

C'est le cas à Dijon avec une «stabilité» fiscale revendiquée par le maire de Dijon François Rebsamen (PS, FP) quand, le même fait, en tant que président de Dijon Métropole cette fois, voter une hausse de la taxe foncière s'appliquant aux propriétaires de logements à Dijon.

En effet, le 24 mars dernier, les élus de la Métropole de Dijon ont voté l'augmentation du taux métropolitain de la taxe foncière sur les propriétés bâties, passant de 0,7% à 1,41%. Cette augmentation apportera en 2022 environ 3 millions d'euros de recettes supplémentaires à la collectivité (lire notre article).

«L'angoisse est extrêmement forte»

Toujours dans la métropole dijonnaise, l'augmentation de 7,5% à Chevigny-Saint-Sauveur effectuée par le maire Guillaume Ruet (LR) fait bondir Jean Perrin.

«Combien de temps des propriétaires vont pouvoir faire face ?» alerte-t-il en signalant que, suivant les communes, le paiement de la taxe foncière peut représenter «un mois de retraite» de propriétaires occupant leur résidence principale.

«L'angoisse est extrêmement forte, les communes ont besoin de recettes, si on augmente les impôts ce sont les gens qui ne pourront plus habiter dans la commune», anticipe Jean Perrin.

L'UNPI demande aux communes et intercommunalités un gel de la taxe foncière

Chaque année, avant le débat d'orientation budgétaire des communes et intercommunalités, l'UNPI écrit aux maires. En 2021, l'UNPI leur avait demandé de faire preuve de modération.

Cette fois, l'UNPI compte leur demander un gel des taux communaux et intercommunaux de taxe foncière en leur recommandant de faire preuve de sobriété énergétique et de différer les projets. «L'avenir nous paraît sombre sur les taxes foncières», déplore Jean Perrin.

«L’État se rabat sur les propriétaires»

Pour 2023, dans le projet de loi de finances en cours d'examen au parlement, le gouvernement envisage une hausse de 7% des bases.

Tout en se disant favorable à une diminution des impôts de production mise en œuvre par Emmanuel Macron depuis son premier mandat, Jean Perrin critique «la gestion du budget de l’État» : «l’État ne fait jamais d'économie sur sa gestion budgétaire et on a l'impression qu'il se rabat sur les propriétaires. (…) Il considère que le patrimoine des propriétaires est à disposition de l’État».

Le «bouclier loyer», une «perte de pouvoir d'achat exorbitante»

En ce qui concerne le pouvoir d'achat des propriétaires bailleurs, Jean Perrin peste également contre la mise en place du «bouclier loyer» par le gouvernement qui limite à 3,5% la hausse de loyers pouvant survenir entre le 16 août 2022 et le 30 juin 2023.

«Les propriétaires vont perdre de l'argent avec une augmentation de leur fiscalité et une limitation de l'augmentation des loyers. C'est une perte de pouvoir d'achat exorbitante !» s'exclame-t-il.

Prenant l'exemple de la résidence Richelieu, un ancien immeuble de standing du boulevard Carnot à Dijon, voisin des locaux de l'UNPI, le président de l'association additionne les frais, charges de copropriété, petits travaux, impôts et taxe CSG... Au bout du compte, il estime que sur douze mois de loyers : «trois vont au propriétaire, trois à la commune, trois à l’État, trois aux professionnels».

Par ailleurs, sur les enjeux de transition énergétique, l'UNPI demande «un peu plus de temps, un peu plus d'aide» avec notamment un report des dates d'interdiction de location des logements les plus énergivores.

Calculant que la France est responsable de 1% des émissions de gaz à effet de serre mondiales, que la part du logement dans ces émissions est d'environ 25% et la rénovation énergétique diminue de 30% les émissions d'un logement, Jean Perrin indique que «si on rénove tous les logements, on aura gagné 0,08% des émissions».

«Cette taxe foncière est destinée à rendre des services aux habitants»

À la suite de la suppression de la taxe d'habitation, l'UNPI a donc lancé une réflexion sur la destination de la taxe foncière comme composante du financement des communes et intercommunalités.

«Cette taxe foncière est destinée à rendre des services aux habitants», glisse Jean Perrin, «les propriétaires ont un impôt sur le capital, donc un impôt sur la fortune immobilière : puisque vous avez du patrimoine, vous payez un impôt pour payer des services pour toute la population».

Une proposition de Jean Perrin a été reprise par l'UNPI nationale : demander au gouvernement que la taxe foncière payée par les propriétaires bailleurs soit en partie récupérable auprès des locataires.

Pour faire passer le transfert de fiscalité, Jean Perrin imagine même que les propriétaires bailleurs puissent effectuer «une baisse de loyer» accompagnant l'imputation de la taxe foncière aux locataires. Et de rappeler que «dans les baux commerciaux, la taxe foncière est à charge de l'occupant».

Observatoire 2022 de l'UNPI

Parmi les principales communes de Côte-d'Or
(bases et taux cumulés, 2022 par rapport à 2021)
Site web
Les trois augmentations les plus importantes
Selongey 14,65%
Semur-en-Auxois 11,11%
Longvic 10,28%
Les trois hausses les plus modérées
Pouilly-en-Auxois 2,37%
Talant 3,01%
Auxonne 3,13%
Les trois communes les plus peuplées
Dijon 4,82%
Beaune 3,40%
Chenôve 4,78%